「0から1を創り出す」起業支援のエキスパート　司法書士法人新宿事務所

１９歳にして陸路で世界一周を成し遂げた高卒の法律家。元トップセールスマン。
起業支援を熟知した司法書士阿部亮が、起業支援業界の豊富な人脈とともに挑む。

■　株式会社設立登記代行
　　　スタンダードコース

Present by司法書士法人新宿事務所

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１　事務所を設置する（２階以上の事務所にするか１階の店舗にするか？）

　エンド顧客がターゲットであれば１階の店舗というのは定説ですが、１階の店舗にすると必ず店番のスタッフを置かなければならず、賃借料が高額になったり、余計な人件費がかかりますよね。1階の店舗を維持するコストと、インターネットのＳＥＯ対策に投資して集客するコストの費用対効果を比較して検討する必要があります。

　低コストでインターネット集客を強化できて、事務所の詳しい案内地図を出しておけば、必要最低限の広さの場所を借りて事務所とすれば足りますし、節約できたコストで、エントランスや応接を立派にしてイメージ戦略を追及してもよいですし、もっと駅近の物件の２階以上を借りることもできますね。
　

　また、事務所の賃貸に掛かるコストとして、イニシャルコスト（敷金・礼金）とランニングコスト、その他冷暖房や駐車場等のコストの月額合計が、想定している計画の範囲内で収まっているかをシュミレーションする必要がありますね。
　

　なお、自宅兼事務所を考えている方は、宅地建物取引業免許を取得する場合、自宅と事務所の出入口を兼ねることは出来ず、事務所専用の出入口を必ず設けることが必要となります。部屋の一部のみを事務所とすることは認められず、壁で完全に間仕切りされた独立スペースを事務所だけに使用する状況にする必要があります。自宅に限らず、法人の事務所の一角を間借りする場合にも、出入口と独立性の２点について上記の形態を整える必要があります。
　

２　法人格を取得する（会社の設立）

　イメージ的にやはり個人より法人のほうが、社会的信用を得やすいことは明らかです。
首都圏では宅建業者の約９割が法人です。
　

　会社にするメリットとしては、有限責任であるためにリスクが少ないことや、税務的に有利な場合が多いこともあげられます。
　

　有限責任とは、会社が倒産した場合に、個人事業であれば、その事業主個人の財産全てが債務の対象となるため個人の貯金まで失うリスクがありますが、株式会社等の法人の場合は、出資した金額の範囲でのみ責任を負います。資本金が３００万円であれば、３００万円以上の負債があっても責任は負いません。また法人の場合は、報酬や役員退職金を必要経費としたり、必要経費の枠が広く税務上有利とも言われています。
　

３　専任の宅地建物取引主任者の設置義務

　宅地建物取引業法や国土交通省令で、１つの事務所につき、事務の補助などの人も含めて、業務従事者の5名に1名以上の割合で専任の取引主任者を設置する義務があり、案内所などの場所についても、少なくとも1名以上の専任の取引主任者を設置する義務があります。
　

４　宅地建物取引業免許

　宅地建物取引業を業とて営むためには、国土交通大臣または都道府県知事の免許を取得する必要があります。宅地建物取引業とは宅地又は建物について以下のことを業として行うものとされています。

自ら当事者として売買または交換をすること
売買、交換または賃貸の代理をすること
売買、交換または賃貸の媒介をすること

　国土交通大臣免許か都道府県知事免許かの違い関しては、事務所がひとつの都道府県内だけに限定されていれば都道府県知事免許、２つ以上の都道府県にまたがる場合は国土交通大臣免許となっています。
　

　一般的には、免許取得申請手続きに要する期間は申請から２ヶ月程度、その後、保証協会に加入するために、さらにこの手続きに２ヶ月程度、トータルで３～４ヶ月かかることになります。

５　営業保証供託金の負担義務と保証協会へ加入するメリット

　法務局に１千万円の営業保証供託をするという選択肢もありますが、創業時のキャッシュフローを考慮してか、多くの宅地建物取引業者は、営業保証金供託免除のために全国宅地建物取引業保証協会や全日本不動産保証協会へ加入している方がほとんどです。
　

　参考として、東京都宅地建物取引業協会の入会費用は、総額で約２３０万円程度となります。
１０００万円と２３０万円の違いは大きいですね。
　

６　開業資金について

　宅地建物取引業を開業する場合、業務内容や事業規模により差はありますが、小規模に開業した場合のひとつの事例を以下に記します。具体的には、常時勤める者が1名で、事務所の月額賃借料が6万円程度の小さな事務所を1箇所だけ設置して開業した場合の、当初必要となるおおまかな費用を算定してみました。

事務所賃貸関係費	70万円
事務計器費	60万円
事務所備品・通信関係費	30万円
会社設立登記費	40万円
宅建業免許取得費	20万円
保証協会入会費等	230万円
合計	450万円

　これに加えて、会社を運営していくために当面必要となる運転資金が必要となり、この運転資金が300万円とすると、開業に際して必要な資金は750万円となります。
　

当初費用　　運転資金　　必要資金
450万円＋ 300万円＝ 750万円
　

　事務所を小規模でなるべく最低限の備品にしたとして、開業に際して必要となる費用の項目についての例を示すので、参考にしてください。
　

■事務所の賃借に関するもの	敷金など仲介手数料当初賃借料内装工事費…等
■事務計器・備品・什器	事務机・椅子キャビネット応接セット金庫コピー・プリンター・ファックス複合機パソコンテレビ冷蔵庫電話機掃除器具…等
■事務用品	代表印・社印ゴム印経理関係台帳宅建に必要な書式名刺接客用茶碗…等
■通信関係	電話加入・工事費インターネット加入・工事費…等
■車両	自動車・自転車…等
■関係団体関係	保証協会入会費用業界団体入会費用経営に関するセミナー…等
■会社のリスク管理費用	税理士又は記帳代行会社費用法務顧問費用資金調達コンサルタント費用…等
■その他	上記以外