内容証明郵便督促から支払督促による債務名義取得まで｜司法書士法人新宿事務所　所長阿部亮

マンション滞納管理費回収

司法書士による管理費滞納者対応システム

Ⅰ．管理費滞納者の放置は組合員の不公平感を助長します。

Ⅱ．管理費等の債権は放置すれば時効で回収不能になります。

Ⅲ．管理費等の滞納は大規模修繕・建替えの実行を危うくします。

Ⅳ．管理費等の滞納は許さないという原則を強く宣言してください！

司法書士法人新宿事務所　所長　阿部亮
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司法書士が管理組合の代理人となり
「内容証明郵便督促」から
「支払督促」による「債務名義」取得までを
定額98,000円＋税・諸経費で手続きします。

しかも、「内容証明郵便督促」のみで管理費の回収に成功した場合には、わずか40,000円＋税・郵便代の費用しかご請求しません。

１、内容証明による督促　40,000円＋税・郵便代

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２、裁判所へ「支払督促」の申立手続　58,000円＋税・証紙・郵便代

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３、「債務名義」を取得し、管理組合に「強制執行」の権利が発生

ご注意：一般的に可能性は低いと思われますが、仮に「支払督促」申立後、滞納者より裁判所への異議の申立があった場合は、通常訴訟の手続きに進む場合があります。

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★、通常訴訟や小額訴訟　150,000円～＋税・証紙・郵便代でサポートします。

▲ＴＯＰ

法的手続きの各段階での滞納者の心理状態シミュレーション

手段	滞納者心理	滞納者の心理的逼迫度
管理組合による督促状	まだまだ大丈夫入金手続きが面倒だ。	★
管理組合による内容証明郵便督促	多額の費用を使ってまで、法的措置はしないだろう。	★★
司法書士による内容証明郵便督促	本当に法的措置を取られるかもしれない。これはマズイ。 ※余力がある方は入金、余力の無い方は支払い方法についての相談がなされる可能性が大きくなります。	★★★★★
「支払督促」による裁判所からの支払命令	マンション転売や親族に相談するなど、お金の工面を考えなければならない。 ※精神的ダメージはかなりのもので、何とかお金を工面せざるをえない状況に追い込まれます。	★★★★★★★★
「債務名義」取得	いつ不動産・自動車・家財・給与等が差し押さえられるか不安で、まともな生活ができない。 ※これからの人生設計（不動産の売却、破産宣告等）を考えざるをえなくなります。	★★★★★★★★★

▲ＴＯＰ

「司法書士長期滞納者対応システム」のスケジュール

１　管理組合にてご検討	○管理規約の確認（理事会の決議による訴訟） ○通常総会にて管理規約の変更及び予算計上 ○委任契約の締結 ○当システムの実施
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２　内容証明郵便による督促	『支払督促」を予告する内容で内容証明郵便による催告書を送付いたします。当事務所を代理人として発送いたします。期限までに何の反応も無い場合は「支払督促の申立てに移行します。
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３　「支払督促」の申立て	当事務所を申立人として簡易裁判所へ「支払督促」の申立てを行います。裁判所から長期滞納者へ管理費等の支払命令の通知がなされます。２週間以内に長期滞納者から異議申立てがあった場合は、通常訴訟に移行されます。 ※通常訴訟の費用は、150,000円＋実費を原則としますが、内容により応相談致します。
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４　「仮執行宣言付支払督促」の申立て	２週間以内に長期滞納者から異議の申立てがない場合、30日以内に仮執行宣言を付するよう申立てを行います。２週間以内に長期滞納者から異議の申立てのあった場合は、通常訴訟に移行されます。 ※通常訴訟の費用は、150,000円＋実費を原則としますが、内容により応相談致します。
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５　「債務名義」の取得	２週間以内に異議の申立てが無かった場合、仮執行宣言付支払督促が確定します。確定判決と同じ効力があり、いわゆる「債務名義」を取得したことになります。
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６　強制執行	「債務名義」を取得後、再度催告をしたにもかかわらず、支払いがなされない場合、裁判所へ強制執行の申立てを行うことができます。裁判所の力により管理組合の権利を実行します。滞納者の不動産、自動車、給与などについて強制執行を行うことができますが、不動産に抵当権等がある場合は、当該不動産について強制執行ができない場合があります。

▲ＴＯＰ

不動産競売による特定承継人からの回収

支払督促による強制執行	不動産の強制執行については、抵当権者があり管理費等の回収不可能な場合、支払督促の債務名義による強制執行の申立てが取り消される場合があります。それは裁判所が競売代金は全額抵当権者に支払われ、管理組合の債権のために競売手続きを行う意味がないと判断されるからです。
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第59条による競売請求	区分所有法第６条、第59条では、ある「一定の行為」をした区分所有者に対し、区分所有権の競売の請求ができるものと規定しています。支払督促による判決（債務名義）にもかかわらず、管理費等の支払いを行わない場合は「一定の行為」に該当するとの判決があります。
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競売請求が認められるには	競売請求が認められるには、長期滞納かつ、ある程度高額であり、加えてそれまでに訴訟など、いろいろ手を尽くしたが、回収に至らず滞納者の態度が悪質であるなどの事情が考慮されるようです。したがって支払督促による債務名義が生かされることになります。
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特定承継人からの回収	競売の請求は、マンションの抵当権付債権の金額が時価額を上回っても競売手続きが取り消されることはありません。債権回収を目的とした強制競売に当たらないからです。当然、競売代金は抵当権者へ支払われることになるでしょうが、確実に特定承継人（新しい買主）が現れます。債権は新しい買主から回収が可能となります。

区分所有法第６条１項本文

区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。

区分所有法第57条１項本文

区分所有者が第６条１項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。

区分所有法第59条１項本文

第57条１項に規定する場合において、第６条１項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は集会の決議に基づき、訴えをもって、当該行為に係る区分所有者の区分所有権の競売を請求することができる。